第663章 一箭三雕的主意

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一箭三雕的主意

现在才2102年，建设万达商场那块地上还种着庄稼。</p>

整个城市往东的边界线还没扩张到那里，但是临近住宅小区的低容积率地块已经拍到400万/亩的价格，加上商业用地容积率远超住宅的1.5密度，按照市场价来评估的话，亩单价不会低于500万/亩。</p>

即便没有万达的名气，能以30万/亩的价格拿下，但是只要控制在100万/亩的价格以内，怎么开发都不会亏。</p>

要知道万达模式并不全是商业。</p>

在万达广场的边上，必然伴有万达公馆。</p>

几乎等于白送的地皮，加上建筑成本，再以市场价格出售商品住宅房，赚取的利润足以覆盖商业综合体的成本。</p>

除此之外，还能白捞一座星级酒店，一条影视院线。</p>

对于罗阳来说，地产项目上赚到的钱用在本地，这种结果是最好的。</p>

所以在他提出商业综合体项目的概念后，饭局上的气氛一下子热闹了起来。</p>

“罗总，像这种项目的总投资一般需要多少啊？”</p>

有些想要了解的信息，不一定要领导开口，熟练掌握艺术的纪建章趁着碰杯的功夫提出疑问。</p>

“整体投资在10个亿以上。”</p>

即便把住宅的建设成本都算进去，也用不了这么多钱，毕竟土地等于白送。</p>

但是投资额这玩意，只要不太离谱，膨胀个一两倍没问题。</p>

“当然，这个数字把资金成本也算进去了。”</p>

罗阳不想说的太夸张，稍稍解释了一下道：“现在因为地产行情不错，所以对项目融资的成本也抬高了不少，前几天在魔都有两家地产公司老板说起，借助金融平台对外各融资5个亿，利息给到了15%。”</p>

“15%的年息？”</p>

国土的沈振新诧异道：“这么算下来的话，5个亿的资金，一年下来的利息都要7500万？”</p>

“是的，每年7500万利息。”</p>

罗阳点头道：“而且都是借用两年，算下来要支付1.5个亿的利息。”</p>

“这么高的利息，项目支撑的住？”</p>

唐海林也惊讶万分：“现在地产开发的利润有这么高了吗？”</p>

“唐叔，人家不是这么算的。”</p>

罗阳笑着解释道：“他们在开发过程中运用了杠杆，加上开发节奏的利用，这5个亿在两年里可不止开发一个项目。”</p>

“哦，你说说呢？”</p>

唐海林顿时感兴趣起来：“这对于我们今后的管理也是有用处的。”</p>

其实这在地产开发业内不算是秘密，即便罗阳不说，他另外找个地产开发公司的负责人也能问到。</p>

“比如一块价值5个亿的地块，开发公司以15%的年化利率借来使用，买下这块土地进行开发.”</p>

罗阳解说道：“土地拿到手之后，就可以放到银行里进行抵押，按照现在的规定，一般是60%，也就是3个亿，当然，这笔贷款不会做太长时间，一般是8个月到1年左右的时长等到这3个亿到位之后，开发公司再自己拿出2个亿来，又可以另外拿一块土地，如此循环。”</p>

2012年的时候，阳市这种五线小县城基本没有外来开发公司进驻，绝大部分开发建设都是本地企业完成的。</p>

地方性小型开发公司可能会有银行贷款，但是绝对做不到上这么大杠杆的地步。</p>

像唐海林他们这些领导，现在还没有接受外来大型地产开发公司的洗礼，根本不知道在地产开发中杠杆能加到多大。</p>

是啊，谁敢想啊。</p>

某宇宙感叹道：“只要自己手里有三五个亿，加上借来的这笔钱，两年里能做四五个项目还不止。”</p>

“是啊，如今的行情下，一个住宅项目的毛利不会低于25%，四五个项目的话，总盈利超过100%了。”</p>

沈振新也附和道：“即便去掉30%的两年融资利息成本，还剩下70%的毛利润，平均下来每年达到35%，这个收益真不低了。”</p>

“不是不低，是很高了。”</p>

小叔罗建民这时候也感慨了一句。</p>

“小罗啊，你不会这么玩吧？”</p>

前面之所以震惊，是因为没见过，也没听说过。</p>

但是在罗阳解说一遍之后，在座的几个领导都能发觉里面的好处和弊端。</p>

关键是这个弊端比较极端，万一造成烂尾，就比较难收拾了。</p>

所以唐海林比较关切。</p>

“唐叔，我是本地人，在老家这么多产业，跑都跑不了的。”</p>

罗阳笑着回复道：“别说拆东墙补西墙了，就算质量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。”</p>

“哈哈哈”</p>

听了罗阳这番话，唐海林哈哈大笑起来。</p>

他端起酒盅道：“不止戳你脊梁骨，大家都知道你老丈人是姜远山，回头连他都逃不了。”</p>

“我先把这杯酒喝了压压惊。”罗阳端起酒盅，低了一寸杯口，碰完后一口干掉。</p>

“唐叔，你这么一说，我都不敢搞地产开发了。”</p>

他放下杯子后道：“还是安安稳稳的做我的实体制造产业吧，规模做大了，地方政府还得捧着我，生怕我把总部搬迁掉.做地产的投入资金这么大，即便赚钱了也被叫好，太没意思了。”</p>

嗯，除非愿意上杠杆，把规模做大，然后组建一支歌舞团。</p>

听到罗阳有撂挑子的想法，唐海林不干了。</p>

“小罗啊，像你这样的本土企业家，我们还是放心的。”</p>

他以为刚才的敲打重了，赶紧弥补道：“尤其是商业综合体这种项目，能帮当地带来几千个就业岗位，已经不比一家上规模的制造业企业差了，我们政府该给的优惠也一定会给到位.”</p>

刚才罗阳可是婉拒了住宅开发。</p>

因为推不过他的情面，才提到了投资建设一个商业综合体的想法。</p>